Podstawowe wymagania wobec zarządu:

• Reprezentowanie wspólnoty na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali
• Kierowanie bieżącymi sprawami wspólnoty, przygotowywanie uchwał, sprawozdania finansowego oraz rocznych planów gospodarczych
• Zawieranie umów w imieniu wspólnoty
• Prowadzenie spraw finansowych wspólnoty
• Wykonywanie uchwał właścicieli, np. dotyczących remontu,
• Przygotowywanie i  organizowanie zebrań wspólnoty,
• Udzielanie informacji właścicielom i udostępnianie im do wglądu (kontroli) dokumentacji finansowo-księgowej
• Prowadzenie i przechowywanie dokumentacji wspólnoty.

Podstawowe obowiązki zarządcy:

• Dbanie o stan techniczny nieruchomości
• Nadzór nad jakością usług świadczonych na rzecz wspólnoty
• Prowadzenie dokumentacji księgowo-finansowej (jeśli wynika to z zawartej umowy)

Nie, ale jeśli chce, może podjąć taką uchwałę i uregulować w statucie prawa i obowiązki właścicieli lokali oraz zarządu, np. częstotliwość zebrań wspólnoty oraz  inne istotne dla wspólnoty sprawy.

Zgodnie z art. 25 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali, właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Powództwo takie może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie do 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Jest to tzw. termin zawity, a z jego upływem prawo zaskarżenia uchwały wygasa.

Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.

Na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej nie ma pojęcia quorum. Zebranie jest ważne bez względu na ilość uczestników tego zebrania. Liczbę uczestników zebrania określamy według posiadanych przez nich udziałów w nieruchomości wspólnej. Jeżeli na zebraniu nie jest reprezentowana liczba właścicieli lokali konieczna do podejmowania uchwał (obecni na zebraniu reprezentują za małą liczbę udziałów), wówczas konieczne będzie kontynuowanie głosowania (nie zebrania) w drodze indywidualnego zbierania głosów.

Zgodnie z art. 23 ustawy o własności lokali, przewiduje się trzy sytuacje, kiedy taki sposób głosowania może zostać zastosowany:

• w uchwale podjętej większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos
• kiedy suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela, bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej
• Ponieważ głosowanie metodą „jeden właściciel-jeden głos” musi zostać każdorazowo poprzedzone uchwałą właścicieli lokali liczoną według udziałów w nieruchomości wspólnej, chyba że umowa określona w art.18 ust. 1 ustawy o własności lokali stanowi inaczej, to podczas zebrania, jeśli podejmowanych jest kilka uchwał, konieczne jest kilkakrotne wystąpienie z żądaniem zmiany systemu głosowania. (A. Strzelczyk, A. Turlej „ Własność lokali”  Komentarz 2 wydanie; str. 481).

Prawa właściciela lokalu:

• Właściciel lokalu może korzystać z lokalu mieszkalnego i nieruchomości wspólnych zgodnie z ich przeznaczeniem
• Uczestniczy w podejmowaniu uchwał  wyrażających zgodę na dokonanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu oraz udzielających zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności (art.22 ustawy o własności lokali):
  • ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej,
  • przyjęcie rocznego planu gospodarczego,
  • ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,
  • zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,
  • udzielenie zgody na: nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej; ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w wyniku tych robót budowlanych, rozporządzenie nim; zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu, nadbudowanego lub przebudowanego,
  • udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej,
  • dokonania podziału nieruchomości wspólnej,
  • nabycie nieruchomości,
  • wytyczenie powództwa przeciw właścicielowi lokalu, długotrwale zalegającego z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu (art.16 ustawy o własności lokali),
  • ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokal, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną,
  • udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanych więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w tych nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych,
  • określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali – stosownie do ich udziałów.

Obowiązki właściciela lokalu:

• ponoszenie wydatków związanych z utrzymaniem swojego lokalu,
• utrzymywanie lokalu w należytym stanie,
• przestrzeganie porządku domowego,
• uczestniczenie w kosztach zarządu, związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej,
• korzystanie z nieruchomości wspólnej w taki sposób, aby nie utrudniać tego innym współwłaścicielom,
• współdziałanie w ochronie wspólnego dobra,
• zezwalanie na żądanie zarządu na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.

Sprawy związane z organizacją zebrań corocznych i nadzwyczajnych regulują art. 30,31 i 32 ustawy o własności lokali. Zgodnie z art. 30 ust. 1 pkt. 3, zarządca lub zarząd wspólnoty mieszkaniowej jest zobowiązany zwoływać zebranie jej członków co najmniej raz w roku, najpóźniej do końca pierwszego kwartału. W przypadku niezwołania zebrania w tym terminie, zebranie coroczne może zwołać każdy z właścicieli.

Zebrania mogą być także zwoływane częściej, na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej.

Stosownie do przepisu art. 32 w/w ustawy, zarząd lub zarządca zawiadamia każdego właściciela lokalu o zebraniu wspólnoty mieszkaniowej w formie pisemnie na co najmniej 7 dni przed planowanym terminem zebrania. Zawiadomienie to powinno zawierać dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad zebrania, a w przypadku planowanej zmiany w prawach i obowiązkach właścicieli lokali, należy wskazać również treść tej zmiany.

Zgodnie z brzmieniem art. 18 ustawy o własności lokali, właściciele w umowie o ustanowienie odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego, mogą określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, w szczególności powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.

W praktyce zwykle w pierwszej umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu zawartej pomiędzy deweloperem i pierwszym nabywcą lokalu w nieruchomości umieszczany jest zapis o określeniu sposobu zarządu, często też wskazywana jest osoba zarządcy.

Najczęściej jednak właściciele lokali we wspólnotach mieszkaniowych wybierają zarząd, ma tutaj zastosowanie art. 20 ustawy o własności lokali. Zarząd wybierany jest w formie uchwały i  może być jedno lub kilkuosobowy. Członkami zarządu mogą być właściciele lokali, ale również osoby spoza ich grona.

Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Czyli część wspólną tworzy przede wszystkim cała działka, na której stoi budynek, konstrukcje ścian i stropów, fundamenty, większość instalacji (elektryczne, gazowe, centralnego ogrzewania itp.) a także korytarze, windy, elewacja oraz otoczenie budynku itd.

Udział lokalu w nieruchomości wspólnej określa wagę głosu przy podejmowaniu uchwał we wspólnotach mieszkaniowych (art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali) i stanowi podstawę do naliczania zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Sposób obliczania udziału w nieruchomości wspólnej określa art. 3  ust. 3 w/w ustawy.

1. „(…) udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi (…)”

powierzchnia użytkowa lokalu  wraz z  pomieszczeniami przynależnymi

Udział lokalu wyodrębnionego  =    …………………………………………………………………………………………………………

suma powierzchni użytk. wszystkich lokali  i pomieszczeń przynależnych  

2. „(…) Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi (…)”

powierzchnia użytkowa lokali niewyodrębnionych  wraz z pomieszczeniami przynależnymi

Udział lokali niewyodrębnionych  =    …………………………………………………………………………………………………………

suma powierzchni użytk. wszystkich lokali  i pomieszczeń przynależnych

Nie oznacza to, że wielkość udziałów właścicieli lokali musi być określona w ten sposób. Udziały mogą być również określone bez uwzględniania powierzchni pomieszczeń przynależnych albo w inny dowolny sposób. Wynika to z treści art. 3 ust. 6 i ust. 7 w zw. z art. 8 ust. 1 pkt 2 w/w ustawy, gdyż w wypadku,  gdy na podstawie jednej czynności prawnej dokonanej przez właściciela lub przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości następuje wyodrębnienie wszystkich lokali, wysokość udziałów, o których mowa w art. 3 ust. 1 w/w ustawy, określają odpowiednio w umowie właściciel lub współwłaściciele (art. 3 ust. 6 w/w ustawy).

Zgodnie z treścią przepisu art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali, obowiązkiem właścicieli lokali jest uiszczanie zaliczek na koszty zarządu w formie bieżących opłat, płatnych  z góry do dnia 10 każdego miesiąca, a zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy należności z tytułu kosztów zarządu mogą być dochodzone w postępowaniu upominawczym bez względu na ich wysokość.

Zgodnie z treścią art. 16 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali, wspólnota mieszkaniowa uprawniona jest do wytoczenia powództwa o sprzedaż lokalu w trybie licytacji. Z takim żądaniem wspólnota może wystąpić w trzech przypadkach:

• długotrwałe zaleganie przez właściciela lokalu z zapłatą należnych opłat,
• wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu,
• niewłaściwe zachowanie czyniące korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym.

Właścicielowi, którego lokal został w ten sposób sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.

Sankcje przymusowej sprzedaży lokalu można stosować tylko w stosunku do lokali już wyodrębnionych.

Skorzystanie przez wspólnotę mieszkaniową z możliwości, jakie daje w/w przepis musi być poprzedzone podjęciem uchwały, która powinna precyzyjnie zobowiązywać zarząd wspólnoty do przeprowadzenia określonych czynności i udzielać mu pełnomocnictwa do tych działań.

„Duża” wspólnota mieszkaniowa

Jeżeli w określonej nieruchomości liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, jest większa niż 7, to mamy do czynienia z tzw. „dużą” wspólnotą mieszkaniową.

Do „dużej” wspólnoty mieszkaniowej stosuje się przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994r.  o własności lokali.

Sposób zarządu nieruchomością wspólną, w przypadku „dużej” wspólnoty mieszkaniowej, może zostać określony przez właścicieli lokali w stosownej umowie, o której mowa w art. 18 ust. 1 w/w ustawy  (umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej przez właścicieli lokali w okresie późniejszym w formie aktu notarialnego).

Ustawowy sposób zarządu nieruchomością wspólną, określony w art. 20 i następne w/w ustawy, będzie miał zastosowanie jedynie w sytuacji braku umownego określenia sposobu zarządu nieruchomością wspólną przez właścicieli (art. 18 ust. 3).

Podstawowe zasady:

• Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu (art. 20 ust. 1),
• Członkiem zarządu może być osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona (art. 20 ust. 1),
• Zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani (art. 20 ust. 2.),
• Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali (art. 21.),
• Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie (art. 21 ust. 2).

„Małe” wspólnoty mieszkaniowe

Wspólnoty mieszkaniowe funkcjonujące w nieruchomościach mieszczących do 7 samodzielnych lokali. Zarząd nieruchomością wspólną sprawowany jest w ramach przepisów Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Oznacza to, że do podjęcia czynności przekraczających zwykły zarząd rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

Zaliczki na fundusz remontowy, tak jak na eksploatację  i wynagrodzenie zarządu lub zarządcy wchodzą w skład kosztów zarządu nieruchomością wspólną, na pokrycie których zaliczki wpłacają wszyscy właściciele lokali. Za lokale, które są niewyodrębnione, zaliczki reguluje dotychczasowy właściciel  (Miasto Katowice, deweloper itd.), zgodnie ze swoim udziałem w nieruchomości wspólnej.

W pierwszej kolejności wspólnota musi podjąć uchwałę, iż chce realizować przedsięwzięcie termomodernizacyjne, którego przedmiotem jest zmniejszenie zapotrzebowania  na ciepło i obniżenie kosztów z tym związanych.

Jednakże zanim podejmie taką decyzję musi wiedzieć, czy ją na to stać; Wspólnoty Mieszkaniowe często nie posiadają odpowiednich środków finansowych, aby ponieść takie nakłady. Aby wspomóc się  kredytem bankowym, często niezbędne jest zwiększenie zaliczki na poczet funduszu remontowego, tak, aby miesięczny przychód pokrył ratę spłaty kredytu oraz gromadził zabezpieczenie finansowe w przypadku konieczności usunięcia awarii.

Jeśli wspólnota zamierza skorzystać z państwowej pomocy przewidzianej w ustawie z dnia 21 listopada 2008 roku o wspieraniu termomodernizacji i remontów (Dz. U z 2008r. nr 223, poz. 1459 ze zm.), jaką jest kredyt i premia, to podstawowym warunkiem jest wykonanie audytu energetycznego (od 23 stycznia 2013 roku banki kredytujące wstrzymały przyjmowanie wniosków o premie termomodernizacyjne, ze względu na brak wolnych środków; wznowienie przyjmowania wniosków nastąpi po ustaniu okresowego braku wolnych środków).

Ponadto audyt to opracowanie, które ocenia istniejące zużycie energii i możliwe do uzyskania oszczędności oraz określa najbardziej korzystny zakres inwestycji. Audytor przedstawia również propozycję sposobu jej finansowania (środki własne, kredyt bankowy, premia…).

Po wykonaniu ekspertyzy, wspólnota zleca wykonanie dokumentacji technicznej. Natomiast podjęcie prac możliwe jest po wydaniu przez organ administracji architektoniczno-budowlanej pozwolenia (decyzji), względnie po złożeniu obowiązkowego zgłoszenia.

Otrzymanie dotacji z Unii Europejskiej jest możliwe w odniesieniu do budynków wielorodzinnych znajdujących się na tzw. obszarach wsparcia, których wyznaczenie wymaga opracowania Lokalnych Programów Rewitalizacji. Kryteria wyznaczania obszarów wsparcia to m.in.: wysoki poziom ubóstwa, bezrobocia, niski poziom edukacji i wysoki poziom przestępczości, niski poziom wartości zasobu mieszkaniowego, niski poziom wydajności energetycznej. Obszar wsparcia, na którym mieszkalnictwo może być beneficjentem, powinien spełniać co najmniej trzy z wymaganych kryteriów. Przedmiotowo zakres wsparcia jest ograniczony do części wspólnych budynków mieszkalnych wielorodzinnych, których właścicielem są: gminy, spółdzielnie mieszkaniowe, wspólnoty mieszkaniowe i TBS-y oraz osoby prywatne.

Działania w budynkach wielorodzinnych, które mogą być współfinansowane z UE, obejmują:

• renowację wspólnych elementów konstrukcyjnych,
• usprawnienie instalacji technicznych budynku,
• działania podnoszące efektywność energetyczną budynku (termomodernizacja).

Wnioski przechodzą przez procedurę konkursową spośród których wyłaniane są te, które otrzymały największą ilość punktów w całym województwie.

Przyczyn jest kilka: ceny ciepła ulegają kilkakrotnie zwiększeniu w okresie grzewczym, w związku z powyższym przy utrzymaniu podobnej ilości jednostek zużytego ciepła, na podzielnikach kosztów, przy niezmienionej zaliczce będzie występować niedopłata.

Zwiększona ilość jednostek zużytego ciepła, względem okresu poprzedniego, przy jednoczesnym utrzymaniu wysokości zaliczki będzie skutkowała zwiększeniem zaliczki na c.o. w kolejnym okresie rozliczeniowym.

Zwiększenie ilości jednostek na podzielnikach kosztów c.o. spowodowane jest intensywniejszym dogrzewaniem pomieszczeń. Przyczyną mogą być między innymi:

• uszkodzony zawór termostatyczny (przepuszcza ciepło-nie zamyka),
• ustawienie głowicy termostatycznej w maksymalnym poziomie otwarcia zaworu termostatycznego (np. pozycja „5”).

Najprostszym sposobem jest zakręcenie zaworu, głowicą termostatyczną  do poziomu „0” lub „*”. Następnie należy odczekać pewien czas i sprawdzić, czy grzejnik się ostudził. Jeżeli tak, to zawór najprawdopodobniej działa poprawnie, jeżeli nie to oznacza, że jest uszkodzony i zachodzi konieczność jego wymiany. Poprawność działania zaworu można również sprawdzić poprzez odpisanie wartości jednostek na podzielnikach kosztów c.o. po wykonaniu kroku nr 1, tj. po ostudzeniu grzejnika. Ten sposób kontroli należy przeprowadzić w większym odstępie czasowym, gdyż podzielniki kosztów c.o. mogą nie zarejestrować zmian w odstępie czasowym np. dwugodzinnym. Jeżeli po odczekaniu wartość jednostek jest identyczna (działa jedynie na elektronicznych podzielnikach kosztów c.o. – informacja w broszurze), to zawór działa poprawnie.

Przed podjęciem jakichkolwiek działań zaleca się przeprowadzenie wstępnej diagnozy miejsca powstania awarii. Jeżeli w całej nieruchomości występuje problem braku ciepła na instalacji, awaria zaistniała najprawdopodobniej po stronie dostawcy tj. Tauron Ciepło (telefon alarmowy  993).

Przed podjęciem jakichkolwiek działań zaleca się przeprowadzenie wstępnej diagnozy miejsca powstania awarii. Jeżeli w całej nieruchomości, łącznie z klatką schodową występuje brak napięcia elektrycznego, awaria może dotyczyć części wspólnej i leżeć po stronie dostawcy, tj. Tauron Dystrybucja (telefon alarmowy 991).

Od 1 lipca 2013r. zaczął funkcjonować nowy system gospodarowania odpadami komunalnymi na zasadach określonych znowelizowaną ustawą z dnia 13 września 1996 roku o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (tekst jednolity Dz. U. z 2012r., poz. 391 z późn. zm). Miasto Katowice przejęło obowiązek zagospodarowania wytworzonych przez mieszkańców odpadów komunalnych, natomiast odpady odbiera firma, która została wybrana  w trybie przetargu ogłoszonego przez gminę tj. MPGK Sp. z o.o.

Właściciele nieruchomości wszelkie awarie, usterki itp. zgłaszają bezpośrednio do Wspólnoty Mieszkaniowej za pośrednictwem Zarządu, Administratora, bądź na dyżur awaryjny (32 209 90 05). Najemcy lokali gminnych winni usterki zgłaszać bezpośrednio do Właściciela lokalu.

Właściciele nieruchomości wszelkie awarie, usterki itp. zgłaszają bezpośrednio do Wspólnoty Mieszkaniowej za pośrednictwem Zarządu, Administratora, bądź na dyżur awaryjny (32 209 90 05). Najemcy lokali gminnych winni usterki zgłaszać bezpośrednio do Właściciela lokalu.

Problem ten następuje stosunkowo często w okresach przejściowych, tj. zimowo-wiosennych oraz jesienno-zimowych. W komorze samozamykacza pod wpływem temperatury olej zmienia swoją konsystencję. I tak w przypadku niskich temperatur olej robi się bardziej gęsty, co powoduje mniejszą siłę dociągową skrzydła drzwiowego (drzwi mogą się nie domykać). Natomiast wysokie temperatury zmieniają konsystencję oleju na bardziej płynną, skutkiem czego samozamykacz pracuje szybciej, zamykając drzwi z większą siłą (może powodować trzaski). Okresy przejściowe charakteryzują się tym, iż temperatura nie tylko w przeciągu kilku dni, a kilku godzin ulega diametralnej zmianie.