• Reprezentowanie wspólnoty na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali
• Kierowanie bieżącymi sprawami wspólnoty, przygotowywanie uchwał, sprawozdania finansowego oraz rocznych planów gospodarczych
• Zawieranie umów w imieniu wspólnoty
• Prowadzenie spraw finansowych wspólnoty
• Wykonywanie uchwał właścicieli, np. dotyczących remontu,
• Przygotowywanie i  organizowanie zebrań wspólnoty,
• Udzielanie informacji właścicielom i udostępnianie im do wglądu (kontroli) dokumentacji finansowo-księgowej
• Prowadzenie i przechowywanie dokumentacji wspólnoty.

Podstawowe obowiązki zarządcy:

• Dbanie o stan techniczny nieruchomości
• Nadzór nad jakością usług świadczonych na rzecz wspólnoty
• Prowadzenie dokumentacji księgowo-finansowej (jeśli wynika to z zawartej umowy)

Powództwo takie może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie do 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Jest to tzw. termin zawity, a z jego upływem prawo zaskarżenia uchwały wygasa.

Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.

• w uchwale podjętej większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos
• kiedy suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela, bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej
• Ponieważ głosowanie metodą „jeden właściciel-jeden głos” musi zostać każdorazowo poprzedzone uchwałą właścicieli lokali liczoną według udziałów w nieruchomości wspólnej, chyba że umowa określona w art.18 ust. 1 ustawy o własności lokali stanowi inaczej, to podczas zebrania, jeśli podejmowanych jest kilka uchwał, konieczne jest kilkakrotne wystąpienie z żądaniem zmiany systemu głosowania. (A. Strzelczyk, A. Turlej „ Własność lokali”  Komentarz 2 wydanie; str. 481).

• Właściciel lokalu może korzystać z lokalu mieszkalnego i nieruchomości wspólnych zgodnie z ich przeznaczeniem
• Uczestniczy w podejmowaniu uchwał  wyrażających zgodę na dokonanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu oraz udzielających zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności (art.22 ustawy o własności lokali):
  • ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej,
  • przyjęcie rocznego planu gospodarczego,
  • ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,
  • zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,
  • udzielenie zgody na: nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej; ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w wyniku tych robót budowlanych, rozporządzenie nim; zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu, nadbudowanego lub przebudowanego,
  • udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej,
  • dokonania podziału nieruchomości wspólnej,
  • nabycie nieruchomości,
  • wytyczenie powództwa przeciw właścicielowi lokalu, długotrwale zalegającego z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu (art.16 ustawy o własności lokali),
  • ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokal, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną,
  • udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanych więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w tych nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych,
  • określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali – stosownie do ich udziałów.

Obowiązki właściciela lokalu:

• ponoszenie wydatków związanych z utrzymaniem swojego lokalu,
• utrzymywanie lokalu w należytym stanie,
• przestrzeganie porządku domowego,
• uczestniczenie w kosztach zarządu, związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej,
• korzystanie z nieruchomości wspólnej w taki sposób, aby nie utrudniać tego innym współwłaścicielom,
• współdziałanie w ochronie wspólnego dobra,
• zezwalanie na żądanie zarządu na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.

Zebrania mogą być także zwoływane częściej, na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej.

Stosownie do przepisu art. 32 w/w ustawy, zarząd lub zarządca zawiadamia każdego właściciela lokalu o zebraniu wspólnoty mieszkaniowej w formie pisemnie na co najmniej 7 dni przed planowanym terminem zebrania. Zawiadomienie to powinno zawierać dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad zebrania, a w przypadku planowanej zmiany w prawach i obowiązkach właścicieli lokali, należy wskazać również treść tej zmiany.

W praktyce zwykle w pierwszej umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu zawartej pomiędzy deweloperem i pierwszym nabywcą lokalu w nieruchomości umieszczany jest zapis o określeniu sposobu zarządu, często też wskazywana jest osoba zarządcy.

Najczęściej jednak właściciele lokali we wspólnotach mieszkaniowych wybierają zarząd, ma tutaj zastosowanie art. 20 ustawy o własności lokali. Zarząd wybierany jest w formie uchwały i  może być jedno lub kilkuosobowy. Członkami zarządu mogą być właściciele lokali, ale również osoby spoza ich grona.

1. „(…) udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi (…)”

powierzchnia użytkowa lokalu  wraz z  pomieszczeniami przynależnymi

Udział lokalu wyodrębnionego  =    …………………………………………………………………………………………………………

suma powierzchni użytk. wszystkich lokali  i pomieszczeń przynależnych  

2. „(…) Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi (…)”

powierzchnia użytkowa lokali niewyodrębnionych  wraz z pomieszczeniami przynależnymi

Udział lokali niewyodrębnionych  =    …………………………………………………………………………………………………………

suma powierzchni użytk. wszystkich lokali  i pomieszczeń przynależnych

Nie oznacza to, że wielkość udziałów właścicieli lokali musi być określona w ten sposób. Udziały mogą być również określone bez uwzględniania powierzchni pomieszczeń przynależnych albo w inny dowolny sposób. Wynika to z treści art. 3 ust. 6 i ust. 7 w zw. z art. 8 ust. 1 pkt 2 w/w ustawy, gdyż w wypadku,  gdy na podstawie jednej czynności prawnej dokonanej przez właściciela lub przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości następuje wyodrębnienie wszystkich lokali, wysokość udziałów, o których mowa w art. 3 ust. 1 w/w ustawy, określają odpowiednio w umowie właściciel lub współwłaściciele (art. 3 ust. 6 w/w ustawy).

• długotrwałe zaleganie przez właściciela lokalu z zapłatą należnych opłat,
• wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu,
• niewłaściwe zachowanie czyniące korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym.

Właścicielowi, którego lokal został w ten sposób sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.

Sankcje przymusowej sprzedaży lokalu można stosować tylko w stosunku do lokali już wyodrębnionych.

Skorzystanie przez wspólnotę mieszkaniową z możliwości, jakie daje w/w przepis musi być poprzedzone podjęciem uchwały, która powinna precyzyjnie zobowiązywać zarząd wspólnoty do przeprowadzenia określonych czynności i udzielać mu pełnomocnictwa do tych działań.

Jeżeli w określonej nieruchomości liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, jest większa niż 7, to mamy do czynienia z tzw. „dużą” wspólnotą mieszkaniową.

Do „dużej” wspólnoty mieszkaniowej stosuje się przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994r.  o własności lokali.

Sposób zarządu nieruchomością wspólną, w przypadku „dużej” wspólnoty mieszkaniowej, może zostać określony przez właścicieli lokali w stosownej umowie, o której mowa w art. 18 ust. 1 w/w ustawy  (umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej przez właścicieli lokali w okresie późniejszym w formie aktu notarialnego).

Ustawowy sposób zarządu nieruchomością wspólną, określony w art. 20 i następne w/w ustawy, będzie miał zastosowanie jedynie w sytuacji braku umownego określenia sposobu zarządu nieruchomością wspólną przez właścicieli (art. 18 ust. 3).

Podstawowe zasady:

• Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu (art. 20 ust. 1),
• Członkiem zarządu może być osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona (art. 20 ust. 1),
• Zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani (art. 20 ust. 2.),
• Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali (art. 21.),
• Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie (art. 21 ust. 2).

„Małe” wspólnoty mieszkaniowe

Wspólnoty mieszkaniowe funkcjonujące w nieruchomościach mieszczących do 7 samodzielnych lokali. Zarząd nieruchomością wspólną sprawowany jest w ramach przepisów Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Oznacza to, że do podjęcia czynności przekraczających zwykły zarząd rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

Jednakże zanim podejmie taką decyzję musi wiedzieć, czy ją na to stać; Wspólnoty Mieszkaniowe często nie posiadają odpowiednich środków finansowych, aby ponieść takie nakłady. Aby wspomóc się  kredytem bankowym, często niezbędne jest zwiększenie zaliczki na poczet funduszu remontowego, tak, aby miesięczny przychód pokrył ratę spłaty kredytu oraz gromadził zabezpieczenie finansowe w przypadku konieczności usunięcia awarii.

Jeśli wspólnota zamierza skorzystać z państwowej pomocy przewidzianej w ustawie z dnia 21 listopada 2008 roku o wspieraniu termomodernizacji i remontów (Dz. U z 2008r. nr 223, poz. 1459 ze zm.), jaką jest kredyt i premia, to podstawowym warunkiem jest wykonanie audytu energetycznego (od 23 stycznia 2013 roku banki kredytujące wstrzymały przyjmowanie wniosków o premie termomodernizacyjne, ze względu na brak wolnych środków; wznowienie przyjmowania wniosków nastąpi po ustaniu okresowego braku wolnych środków).

Ponadto audyt to opracowanie, które ocenia istniejące zużycie energii i możliwe do uzyskania oszczędności oraz określa najbardziej korzystny zakres inwestycji. Audytor przedstawia również propozycję sposobu jej finansowania (środki własne, kredyt bankowy, premia…).

Po wykonaniu ekspertyzy, wspólnota zleca wykonanie dokumentacji technicznej. Natomiast podjęcie prac możliwe jest po wydaniu przez organ administracji architektoniczno-budowlanej pozwolenia (decyzji), względnie po złożeniu obowiązkowego zgłoszenia.

Działania w budynkach wielorodzinnych, które mogą być współfinansowane z UE, obejmują:

• renowację wspólnych elementów konstrukcyjnych,
• usprawnienie instalacji technicznych budynku,
• działania podnoszące efektywność energetyczną budynku (termomodernizacja).

Wnioski przechodzą przez procedurę konkursową spośród których wyłaniane są te, które otrzymały największą ilość punktów w całym województwie.

Zwiększona ilość jednostek zużytego ciepła, względem okresu poprzedniego, przy jednoczesnym utrzymaniu wysokości zaliczki będzie skutkowała zwiększeniem zaliczki na c.o. w kolejnym okresie rozliczeniowym.

• uszkodzony zawór termostatyczny (przepuszcza ciepło-nie zamyka),
• ustawienie głowicy termostatycznej w maksymalnym poziomie otwarcia zaworu termostatycznego (np. pozycja „5”).